Eine der wichtigsten Gründe für das Ansparen von Eigenkapital für den Hauskauf ist die Finanzierung der Nebenkosten. Der Staat verdient am Wechsel der Besitzer durch die Grunderwerbssteuer ebenfalls mit.
Wie hoch diese Kosten sind, wird von jedem der 16 deutschen Bundesländer selbst bestimmt. Aus diesem Grund beschäftigt sich dieser Blog eingehender mit diesem Thema.
Die Höhe der Steuern richtet sich nach dem Bundesland
Jeder Hausverkauf wird über den involvierten Notar auch an das Finanzamt gemeldet. Dieses Vorgehen passiert aus zwei Gründen. Zum einen muss das Finanzamt in der Lage sein, zukünftig das Grundstück oder die Immobilie den aktuellen Besitzern zuzuordnen und zum anderen wird durch den Kauf die Grunderwerbssteuer fällig.
Seit dem Jahr 2006 liegt es in der Verantwortung der Bundesländer zu entscheiden, welche Höhe hierbei veranschlagt wird. Errechnet wird der fällige Betrag jeweils von der vertraglich festgesetzten Kaufsumme. Ausschlaggebend ist jeweils das Bundesland, in welchem sich das Grundstück oder die Immobilie befinden.
Der Wohnort von Käufer und Verkäufer spielt dagegen keine Rolle. Stand 2022 haben die 16 Bundesländer Grunderwerbssteuern in folgender Höhe festgelegt:
3,5 % Bayern
3,5 % Sachsen
4,5 % Hamburg
5 % Bremen
5 % Niedersachsen
5 % Sachsen-Anhalt
5 % Baden-Württemberg
5 % Rheinland-Pfalz
6 % Mecklenburg-Vorpommern
6 % Hessen
6 % Berlin
6,5 % Schleswig-Holstein
6,5 % Brandenburg
6,5 % Thüringen
6,5 % Saarland
6,5 % Nordrhein-Westfalen
Der offizielle Bescheid setzt auch ein Zahlungsziel
Nach der Errechnung der Grunderwerbssteuer wird durch das zuständige Finanzamt ein Bescheid mit der individuellen Höhe erstellt. In dem Bescheid wird auch ein Zahlungsziel genannt. Die Käufer eines Hauses sollten sehr penibel darauf achten, dieses Datum nicht verstreichen zu lassen.
Ansonsten besteht die Gefahr, dass das Finanzamt annimmt, dass auch zukünftige Steuern, die in Zusammenhang mit dem erworbenen Objekt stehen, nicht beglichen werden können. Eine Besonderheit des deutschen Rechts stellen die Gläubiger dieser Steuer dar. Sowohl Käufer als auch Verkäufer tragen für die Zahlung die Verantwortung.
In den meisten Kaufverträgen verpflichtet sich jedoch der Käufer als Bestandteil der Kaufnebenkosten zur Zahlung. Bleibt die Zahlung aus, kann das Finanzamt auch an den Verkäufer legal Bescheide verschicken. Dieser Stress mit den ehemaligen Besitzern sollte vermieden werden, um den vereinbarten Auszug nicht zu gefährden.
Grunderwerbssteuern fallen nicht nur für Immobilien an
Die Grunderwerbssteuer benutzt mit dem Wort „Grund“ sehr bewusst einen eher weitläufigen Begriff. Auf Grund und Boden kann ein Haus stehen, muss es aber nicht. Baugrundstücke werden somit grundsätzlich ebenso bei einem Verkauf besteuert. Unter der Steuer erfasst wird daher jegliche Art von Grundstück.
Dazu gehören auch Wälder, Strände oder zu landwirtschaftlichen Zwecken verwendete Flächen. Fällig wird die Steuer bis zu einem Monat nach der Unterschrift unter dem Kaufvertrag. Das geschieht unabhängig davon, ob bei einem Baugrundstück die Bebauung noch einige Jahre auf sich warten lässt.
Das Gleiche gilt übrigens auch für den Kauf einer Eigentumswohnung in einem Haus. Neben der Grunderwerbssteuer anhand des Kaufpreises wird die zukünftige Grundsteuer jeweils anteilig berechnet.
Derzeit gibt es vier Ausnahmen von der Zahlung
Die Grunderwerbssteuer muss nicht in allen Fällen gezahlt werden. Der Gesetzgeber hat aktuell vier Ausnahmeregelungen geschaffen. Darunter fallen:
1. Schenkungen
Schenkungen rücken nur in Form von Erbschaftsteuer in den Fokus des Finanzamtes. Innerhalb von Familien kann sich die Steuerlast jedoch durch Freibeträge reduzieren.
2. Erbschaft
Neben dem Kauf wechseln die Besitzverhältnisse von Immobilien am häufigsten durch Erbschaft. Der Staat verlangt in diesen Fällen keine Grunderwerbssteuer, kann die Erbschaft vergleichbar mit Schenkungen mit einer Erbschaftssteuer belegen. Hierbei sind bei engen Verwandtschaftsgraden auch Freibeträge anzurechnen.
3. Verkäufe an Verwandte ersten Grades
Der Verkauf von Immobilien oder Grundstücken innerhalb der Familie an Kinder, Enkel sowie Ehepartnern ist ebenfalls frei von Grunderwerbssteuern. Im Vergleich zur Schenkung kann bei einem Verkauf der Vertrag nicht innerhalb von zehn Jahren rückgängig gemacht werden, um zum Beispiel Pflegekosten zu finanzieren.
4. Kaufpreise unter 2500 Euro
Unterhalb dieser Grenze wird auf die Erhebung eines Steuerbescheids verzichtet.
Sich vorab durch einen Notar oder auch Steuerberater beraten zu lassen, kann dazu beitragen, die Nebenkosten eines Kaufs so gering wie möglich zu halten.
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