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Immobilie ohne Eigenkapital

Sie möchten eine Immobilie erwerben, sind aber finanziell nicht so gut gebettet, wie Sie es gerne wären? Wenn Sie der Meinung sind, eine eigene Immobilie ohne Eigenkapital ist in weiter Ferne, irren Sie sich. Zwar sind die Möglichkeit durchaus eingeschränkt, doch gänzlich unmöglich ist dieses Vorhaben nicht. In diesem Artikel möchten wir von OSCHINSKI Investment-Immobilien aufzeigen, welche Wege zum eigenen Immobilienobjekt führen.


Finanzieren Sie Ihre Immobilie ohne Eigenkapital

Steht Ihnen nicht genug oder kaum Eigenkapital zur Verfügung muss eine Immobilie über Fremdkapital finanziert werden. Eine gängige Variante ist dabei die Aufnahme eines Kredites. Die Kredithöhe richtet sich nach dem Wert der Immobilie und dem Einkommen des Kreditnehmers. Beim Hauskauf sollte an eine 100%-Finanzierung gedacht werden. Sie müssen sicherstellen, dass Sie nicht jahrelang hohe monatliche Zahlungen leisten müssen, bevor Sie verkaufen können oder durch regelmäßige Einnahmen in die schwarzen Zahlen kommen.

Immobilienkredite sollten immer über 20% Eigenkapital innehaben.

Wenn Sie also eine Hypothek aufnehmen, leihen Sie sich tatsächlich einen bestimmten Prozentsatz dessen, was das Haus wert ist. Wenn Sie sich zu viel leihen, könnten Sie am Ende das Haus verlieren. Aber wenn Sie zu wenig leihen, erhalten Sie nicht genug Rendite für Ihre Investition. Sie dürfen nicht vergessen, dass Banken an Finanzierungen Geld verdienen möchten; und sie möchte sicher gehen, dass Sie über die gesamte Laufzeit in der Lage sind, den Kredit zu bedienen. Interessant ist es stets auf den jeweilen Zinssatz und Zinsfuß zu achten.


Was wird unter Eigenkapital verstanden?

Unter Eigenkapital wird nicht nur das Geld auf dem Konto oder das Bargeld verstanden, über das Sie verfügen können. Auch im Moment unbare Anlagen werden eingerechnet. Dabei kann es sich um folgende handeln:

  • Bankvermögen
  • Bausparbetrag
  • Bausparguthaben
  • Lebensversicherungen
  • Andere Immobilien
  • Bausparbetrag
  • Angezahlte Grundstücke
  • Wertpapiere, Aktien und andere Investments

Vollfinanzierungen von Immobilien

Wenn Sie eine Immobilie vollumfänglich, inklusive der Kaufnebenkosten, finanzieren wollen, müssen Sie mindestens über ein festes und entsprechend hohes Einkommen wie einen sicheren Arbeitsplatz verfügen. Die Chancen sind noch höher, wenn Sie im Angestelltenverhältnis im Öffentlichen Dienst oder verbeamtete sind. Sind Sie selbständig muss in der Regel für eine Finanzierung mindestens ein gewisser Grundbetrag zur Sicherheit aus Eigenkapital vorhanden sein. In einem solchen Fall oder bei kleinem Einkommen sollten zumindest die Kaufnebenkosten selbst gedeckt werden können.

Zu beachten gibt es, dass die Wohnimmobilienkreditrichtlinie, die seit dem 21.03.2016 in Kraft getreten ist, die maximalen Laufzeiten von Darlehen begrenzt. Eine Finanzierung wie zuvor bis ins Rentenalter hinein, ist nicht mehr möglich. Solche Finanzierungen sind nur noch möglich, wenn auch nach Renteneintritt ein entsprechend hohes Einkommen vorliegt. Andernfalls muss die jeweilige Immobilie zu diesem Zeitpunkt abbezahlt sein. Die Chancen auf Immobilieneigentum steigen somit je früher Sie „einsteigen“.


Strategien für Investoren ohne Eigenkapital

Wer in eine Immobilie ohne Eigenkapital investieren möchte, muss nicht verzagen. Es haben sich vier Strategien herauskristallisiert, wie auch in solchen Fällen Immobilien-Investments möglich sind. Neben der Vollfinanzierung sind dies Kooperationen, Kapital durch private Geldgeber oder Crowdinvesting. Nachfolgend wollen wir Ihnen diese Strategien, auch ohne Eigenkapital an Immobilien verdienen zu können, aufzeigen.

Immobilien durch Vollfinanzierung

In einem solchen Fall bietet Ihnen die Bank die Möglichkeit des vollen Kaufpreises einer Immobilie, wenn es sich um ein rentables Objekt/ einen rentablen Investment-Schritt handelt. Bei besonders guten Aussichten ist teils auch eine 110%-Finanzierung zu erleben. Hierbei werden die Kaufnebenkosten in die Finanzierung einbezogen. Der Cashflow, über den Sie bei dieser Variante verfügen können, fällt entsprechend geringer aus, bis die Finanzierung Vollends getilgt ist. Weiter ist es stets eine individuelle Betrachtung und somit Entscheidung der jeweiligen Bank.

Immobilienfinanzierung durch Kooperationen

Die Möglichkeit einer Kooperation sollte auf keinen Fall ausgeschlossen werden. Bei manchen Objekten ist es durchaus spannend, sich mit anderen Anlegern zusammenzutun. So kann unter Umständen eine Finanzierungobsolet werden oder zumindest eine geringere Summe notwendig werden. Darüber hinaus profitieren die Banken durch die Verteilung der Last auf mehrere Schultern und verfügen über mehr Sicherheitskomponenten. Wie immer bei einer geschäftlichen Partnerschaft gibt es selbstredend diverse Punkte wie Zuständigkeiten, jeweilige Wünsche und dergleichen abzuklären.

Mit privaten Geldgebern zur Immobilie

In einem solchen Fall stellen Privatpersonen die „Bank“ dar und gewähren Ihnen den gewünschten Kredit zur Immobilienfinanzierung. Die Ausformungen solcher Abkommen und Vereinbarungen sind dabei stets sehr individuell und je näher Ihnen die Personen stehen, die Ihnen den Kredit gewähren, umso komplexer kann die Gesamtsituation werden. Nicht selten werden Finanzierungen aus Fremd- und externen Quellen aus diesen Gründen bevorzugt.

Die Menge macht´s: Crowdinvesting als Strategie

Internet und Digitalisierung haben viele positive Entwicklungen mit sich gebracht. Noch nie war es so einfach mit anderen Menschen in Kontakt zu treten oder gemeinsamen etwas „auf die Beine zu stellen“. Ähnlich dem Crowdfunding hat sich in den letzten Jahren das Prinzip des Crowdinvestings, und somit auch des Immobilien-Crowdinvestings, etabliert. Der Gedanke dahinter ist, dass Sie nicht selbst als BauherrIn auftreten oder sich die Immobilie rauspicken. Vielmehr investieren Sie mit der Crowd in profitable Bauvorhaben.

Die Laufzeiten sind dabei sehr attraktiv und liegen zwischen 12 und 24 Monaten, die Verzinsung liegt in etwa zwischen 5 und 7%. Bereits ab 500,- € monatlich können Sie so in Immobilien investieren. Allerdings ist diese Investment-Art mit einigen Risiken verbunden, nicht jedes Immobilienprojekt ist zwangsläufig von Erfolg gekrönt.


Immobilie ohne Eigenkapital – welche Bank ist die richtige?

Banken finanzieren Kredite nach vielen verschiedenen Kriterien, darunter Beruf, familiäre Situation, Einkommen, Vermögen usw. Wer sich Geld leihen möchte, muss in der Regel nachweisen, dass er bereits genug Geld hat, um den Kredit zurückzuzahlen. Eine Hypothek bzw. ein Immobilienkredit wird in der Regel über mehrere Jahre durch regelmäßige Zahlungen abbezahlt. Wenn Sie allerdings bereits über eine Immobilie verfügen, können Sie möglicherweise einen Kredit ohne Anzahlung erhalten. Auch weitere Aspekte, wie etwa die bereits erwähnten Lebensversicherungen oder Bausparbeträge können als Sicherheit dienen.


Lohnt es sich, eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten?

Diese Frage stellt sich zwangsläufig, für viele Investoren ist es ein entscheidendes Kriterium, je nachdem, welche Immobilien-Investment-Strategie verfolgt wird. Maßgeblich sind die Lage des Objekts, mögliche Kosten für Sanierung und dergleichen, die langfristige Wirtschaftlichkeit, aber auch die allgemeine Marktsituation.

Vermieter, die in Mietobjekte investieren, müssen die Wirtschaftlichkeit der Investition berücksichtigen. Ziel ist es, mit dem investierten Geld eine gute Rendite zu erzielen. Immobilien mit hohen Mieten können sehr teuer in der Renovierung sein, während andere möglicherweise zu alt oder baufällig sind, um Gewinne zu erzielen. Die Kalkulation der Kosten für den Kauf und Unterhalt einer Immobilie ist wichtig.


Mit kreativen Ansätzen geht es auch ohne Eigenkapital

Wenn Sie eine gute Kreditwürdigkeit und ein durchschnittliches Einkommen haben, sollte eine Vollfinanzierung durchaus im Bereich des Möglichen liegen. Je mehr Sicherheiten Sie zusätzlich bieten können und je rentabler das entsprechende Objekt ist, umso besser Ihre Chancen für eine Vollfinanzierung. Wenn Sie über eine Finanzierung durch Privatpersonen nachdenken, bedenken Sie alle Szenarien: Wenn sich das gesamte Projekt als nicht so rentabel gedacht herausstellt, können die Folgen durchaus bis ins Private ragen.

Kooperationen sind hier für manche besser geeignet, um eine Immobilie wie ein Mehrfamilienhaus zu finanzieren. Von Vorteil ist dabei auch die Möglichkeit, Zuständigkeiten und Verantwortungsbereiche aufzuteilen. Wer es etwas risikofreudiger mag ist mit Crowdinvesting gut beraten.

Sie sehen also: Es gibt nahezu immer einen Weg, ein eigenes Immobilien-Investment-Projekt zu starten.


Alle Angaben ohne Gewähr.

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