Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus – Die Entscheidung für den Erwerb einer Immobilie ist manchmal die Erfüllung eines Herzenswunsches; und in einigen Fällen schlichtweg praktikabel und/ oder ein logischer Schritt. Welche Art von Objekt es denn sein darf hängt somit ebenfalls von unterschiedlichen Faktoren ab, wobei ab und an die Größe des Geldbeutels entscheidend ist, ob ein Mehrfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung erworben wird. Wir von OSCHINSKI Investment-Immobilien wollen Ihnen an dieser Stelle die Pros und Contras zu diesen Objekten nennen. Weiter können Sie sich hier über den aktuellen Markt für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser informieren und den einen oder anderen Trend herausfiltern.
Das Mehrfamilienhaus: sichere Einnahmequelle oder vielleicht ein bisschen knifflig?
Eines müssen sich zukünftige Immobilienbesitzer bewusst machen: Je mehr Abteilungen einer Immobilie vermietet werden (können), umso höher die Chance auf Vollzeit-„Arbeit“. Es können Renovierungs- und Sanierungsarbeiten anstehen und auch die Mietparteien verlangen dem Immobilienbesitzer durchaus manchmal gute Nerven ab. Doch wer ein Mehrfamilienhaus sein Eigen nennen will dürfte sich mit dieser Realität bereits vollstens vertraut gemacht haben.
Werden Pros und Contras gegeneinander abgewogen bietet ein Mehrfamilienhaus definitiv viele Vorteile. Natürlich kann eine Mietpartei eventuell mit den Zahlungen in Verzug kommen. Auch bringt es Ausgaben und Arbeit mit sich, wenn es mal hier, mal da zwickt und zwackt oder Sie Ihr Mehrfamilienhaus langfristig klimafreundlicher gestalten möchten. Ein Beispiel ist der Einbau eines Mikroblockheizkraftwerkes. Doch die meisten der Entscheidungen rund um Ihre Immobilie treffen Sie allein und durch die breitere Streuung an Einnahmen bieten sich zwei Vorteile: Sie können dadurch die finanzielle Freiheit erhalten um zu reinvestieren und das Ausfallrisiko ist gering. Selbst, wenn Sie sich nicht selbst direkt um die Immobilie kümmern möchten, lassen sich durch eine Hausverwaltung oder die Beauftragung eines Facility Managements Lösungen finden. Ihnen steht vieles frei als Besitzer eines Mehrfamilienhauses. Nicht trotz, sondern gerade wegen der Vielfalt an möglichen Herausforderungen.
Mehrfamilienhäuser bergen das geringere Risiko
Ja, wirklich! Das mag dem oben Geschriebenen befremdlich erscheinen und sicherlich kommt es auf den individuellen Fall an, aus finanzieller Sicht bergen Eigentumswohnungen im Falle eines Ausfalls das höhere Risiko. Stehen zwei Parteien eines Mehrfamilienhauses leer, kann das leichter verschmerzt werden als das Wegfallen der einzigen Einnahmequelle – die Miete der Eigentumswohnung. Das Worst Case-Szenario des totalen Leerstandes dürfte bei einem Mehrfamilienhaus per se nur dann gegeben sein, wenn es von Eigentümerseite gewünscht ist, etwa im Falle einer Komplettsanierung oder bei Force Majeur. Nun wird es sicherlich (zukünftige) Immobilienbesitzer geben, die das erworbene Mehrfamilienhaus zunächst auf den neuesten und klimafreundlichen, technologischen Stand bringen wollen. In der Regel kann jedoch davon ausgegangen werden, dass es dafür notwendig ist, alle Mietparteien des Mehrfamilienhauses zu „leeren“. Die Gefahr des gänzlichen Leerstands und somit des Wegbrechens aller mit der Immobilie verbundenen Einnahmen ist bei einer Eigentumswohnung definitiv höher. Allerdings ist dies nicht der alleinige Gesichtspunkt, den wir hier ansprechen wollen.
Das Mehrfamilienhaus als Zinshaus: Die Streuung macht´s
Durch das „Gesetz über Wohneigentum“ ist es auch Privatpersonen möglich, durch Wohneigentum eigenes Vermögen aufzubauen. Diese Chance gilt es klug zu nutzen. Ein Mehrfamilienhaus bietet die Möglichkeit, dass der Umlage der durch und für das Gebäude entstehende Kosten auf mehrere Schultern, d.h. Verwaltungs- und Erwerbskosten sind niedriger als bei einer Eigentumswohnung. Ein weiterer maßgeblicher Punkt ist die Lage des Mehrfamilienhauses: Je attraktiver die Lage, umso leichter findet das Objekt Interessenten. Andererseits wird häufig in guten bis sehr guten Lagen auch ein entsprechender Standard erwartet. Wer auf Mehrfamilienhäuser in Stadtmitte einer Metropole setzt, die weder über einen Dachboden verfügen noch warmes Wasser ohne elektrischen Boiler bieten, von modernen Heizungen ganz abgesehen, mag zwar durchaus Mieter finden. Ein Vermögensaufbau ist allerdings in solchen Fällen nicht möglich. Eher dürften die Einnahmen nach langer Laufzeit für die Instandhaltung ausreichen. Wer auf lange Sicht mit einem Mehrfamilienhaus ein Vermögen aufbauen will, muss sowohl beim Kauf als auch bei der weiteren Handhabung zukunftsorientiert entscheiden und agieren.
Die Chancen des Mehrfamilienhauses
Für Mehrfamilienhäuser spricht neben der Tatsache, dass Sie als Eigentümer „die Macht“ haben: Sie müssen sich nicht mit anderen Eigentümern herumstreiten und sind in Ihren Entscheidungen bezüglich der Immobilie frei. Ein weiterer Vorteil: Der Preis pro m2 ist in der Regel günstiger als bei einer Eigentumswohnung. Da der Gesamtpreis – und erst recht, wenn noch renoviert/ saniert werden soll – ist selbstredend höher als bei Eigentumswohnungen. Um ein solches Objekt zu finanzieren, wird eine entsprechende Bonität vorausgesetzt. Zumeist muss wesentlich mehr Fremdkapital aufgenommen werden muss als bei einer Eigentumswohnung. Das bedeutet, dass im Falle einer Finanzierung die monatliche Tilgungsbelastung – je nach Wahl der Finanzierung – ebenfalls höher ausfällt. Dem stehen allerdings auch mehr Einnahmen gegenüber.
Ein Mehrfamilienhaus bietet zudem die Möglichkeit, sofern eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und Teilungserklärung vorliegen, die Parteien zu einem Zeitpunkt X aufzuteilen und einzeln weiterzuveräußern.
Nicht in jede Vermögensstrategie passt das Mehrfamilienhaus, die Möglichkeiten sind allerdings vielfältiger als bei einer Eigentumswohnung, wie wir sehen. Mehrfamilienhäuser im kleineren Bereich sind bereits ab etwa 250.000 € zu erstehen. Bei günstigen Objekten mit zu Beginn dem Zustand angepasst niedrigen Mieten können peu à peu eine Erhöhung des Standards und eine einhergehende Mieterhöhung folgen. Auch ein Mieterwechsel ist durchaus möglich. Allerdings fällt Letzteres ins Spekulative.
Für langfristige Investitionen ist das Mehrfamilienhaus definitiv eine sehr gute Wahl. Welches Objekt an welchen Standort unter welcher Prämisse gehalten wird, sollte der individuellen Vermögensstrategie angepasst sein.
Auch als Altersvorsorge ist das Mehrfamilienhaus besser geeignet als eine Eigentumswohnung. Das trifft sowohl für die Variante der kontinuierlichen Mieteinnahmen zu als auch für die Inanspruchnahme einer Umkehrhypothek (Reverse Mortgage). Nichtsdestotrotz hat die Eigentumswohnung ihre Vorzüge.
Der Reiz der Eigentumswohnung
Eine schicke Eigentumswohnung kann etwa nach langjähriger Vermietung von Grund auf aufgehübscht und selbst genutzt werden. Für manche ist diese Vorstellung der eigenen Wohnung im Alter beruhigend. Manch andere sehen den Vorteil darin, dass der Erwerb günstiger ist als bei einem Mehrfamilienhaus und unter Umständen wenig bis kein Fremdkapitel aufgenommen werden muss. Zwar ist der m2-Preis höher, aber: Bei geringeren monatlichen Verpflichtungen kann sich schneller Gewinn ansammeln. Nicht vergessen werden sollte dabei allerdings die Krux, die eine Eigentümergemeinschaft mit sich bringt. Denn diese kann bei einer Eigentumswohnung nicht umgangen werden. Entscheidungen, die das gesamte Objekt betreffen, können nicht allein getroffen werden. So kann es sich unter Umständen jahrelang hinziehen, bis entschieden wird, ob vorhandene Balkone saniert werden sollen oder nicht. Natürlich besteht die Chance, dass Sie Ihre Wünsche bezüglich des Gebäudes durchsetzen können – ebenso kann es jedoch vorkommen, dass Sie Investitionen mittragen müssen, die Ihnen nicht zusagen. Weiter müssen zusätzliche Verwaltungskosten für möglicherweise eingesetzte Hausverwaltungen einkalkuliert werden. Es besteht stets eine gewisse Abhängigkeit. Dem stehen eine niedrigere Rendite und ein höheres Ausfallrisiko gegenüber. Sich eine Eigentumswohnung zulegen, muss somit wohlüberlegt sein.
Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus – Entscheidend sind Ihre Prioritäten
Die DIW Berlin veröffentlichte im Jahr 2014 u.a. die Ergebnisse zu den durch Privatpersonen erwirtschafteten Immobilienrenditen. Die Autoren benennen hier, dass ca. 8,4% der privaten Immobilienanlagen eine negative Rendite erwirtschaftet haben – Risiko besteht sowohl bei Eigentumswohnungen als auch Mehrfamilienhäusern. Weiter muss bedacht werden, dass in den letzten Jahren die Rendite weiter gesunken ist. Dem stehen niedrige Zinsen bei einer Finanzierung gegenüber.
Als Fazit bleibt festzuhalten: Wer langfristig Vermögen bei eher geringem Risiko aufbauen möchte, für den ist das Mehrfamilienhaus die richtige Immobilie. Investoren, die einen eventuellen Komplettausfall der Einnahmen aus einem Objekt hingegen kompensieren können, die nach dem Eindruck einer Eigentümersitzungsprotokolle ein gutes Gefühl haben und (im Alter) ein Rund-um-sorglos-Paket haben möchten, sind mit einer Eigentumswohnung gut beraten.
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