Häufig gestellte Fragen
& unsere Antworten

Wie verkauft man eine Gewerbeimmobilie?

Ein strukturierter Verkaufs­prozess umfasst typischerweise sieben Schritte, kann aber besonders für Privatpersonen zeitintensiv und aufwändig werden:

1. Markt‑ und Objektanalyse – Marktwertschätzung, Ertrags‑ oder Vergleichs­wertgutachten erstellen.
2. Unterlagen zusammenstellen – Grundbuch, Flächenaufstellung, Miet­verträge, Energie­ausweis, Baurechts‑ und Umweltdokumente (Due‑Diligence‑Mappe).
3. Verkaufs­strategie wählen – Off‑Market/On‑Market, Asset‑ oder Share‑Deal; Ziel­investoren definieren.
4. Exposé & Datenraum aufsetzen – professionelles Vermarktungs­material und geschützten Datenraum bereitstellen.
5. Bieter­prozess – Interessenten screenen, LOIs einsammeln, Kauf­preisgebote vergleichen.
6. Kaufvertrags­verhandlung & Due Diligence – rechtliche, steuerliche und technische Prüfungen, Kaufvertrags­entwurf abstimmen.
7. Notarielle Beurkundung & Closing – Vertrag beurkunden, Kauf­preis‑ und Übergabe­modalitäten, Grundbuch­umschreibung.

Detalliertere Informationen finden Sie hier.

Wie berechnet sich der Wert einer Gewerbeimmobilie?

Standard ist das Ertragswert­verfahren (§§ 17 ff. ImmoWertV): Nachhaltige Jahresnettokaltmiete − nicht umlage­fähige Kosten = Reinertrag → kapitalisiert mit Liegenschafts­zins abzüglich Bodenwert. Weist das Objekt keine belastbare Miete auf, können Sach‑ oder Vergleichs­wert­verfahren herangezogen werden. Schon ein um 1 %-Punkt höherer Liegenschafts­zins senkt den Wert spürbar.

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Wie berechnet man den Verkaufspreis eines Mehrfamilienhauses?

Im Wohn-Investmentsegment nutzen wir vor allem das Vergleichs- bzw. Marktwertverfahren: Verkaufspreise ähnlicher Objekte werden auf €/m²- oder Faktor­basis (Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete) herangezogen und anschließend um Lage-, Ausstattungs-, Leerstands-, Instandhaltungs- und Energieeffizienz­unterschiede (und weitere Faktoren) korrigiert.

Zu beachten ist jedoch, dass ein Verkaufspreis in dem Sinne nicht berechnet werden kann. Der Verkaufspreis einer Immobilie ist lediglich der Preis, zu dem die Immobilie verkauft wird. Berechnet werden kann eine marktgerechte Wertschätzung der Immobilie.

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Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?

Im Privat­vermögen wird der Gewinn nicht besteuert, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf > 10 Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG) oder wenn die Immobilie im Verkaufs­jahr und in den beiden Vorjahren ausschließlich zu eigenen Wohn­zwecken genutzt wurde. Bei gemischt genutzten Objekten bleibt nur der selbst bewohnte Teil steuerfrei. Gewinne aus Betriebs­vermögen sind dagegen sofort steuerpflichtig.

Welchen Vorteil bringen vorgemerkte Suchkunden?

Beim Verkauf von Investment-Immobilien sind vorgemerkte Suchkunden für die Schnelligkeit des Geschäfts von enormen Vorteil. Schon bevor die Immobilie öffentlich angeboten werden kann, wird den vorgemerkten Suchkunden das Objekt vorgestellt. Durch die Filterung der Suchkriterien der vorgemerkten Suchkunden wird die Immobilie außerdem nur den Kunden vorgestellt, welche auch nach einer solchen Immobilie suchen.

Auf diese Weise profitieren alle Seiten. Der Verkäufer gelangt schneller an erste Angebote und die vorgemerkten Suchkunden erhalten schon vor öffentlichem Marktstart interessante Investment-Chancen.

Was ist macht OSCHINSKI Investment-Immobilien anders als andere?

Die OSCHINSKI Investment-Immobilien GmbH wurde gegründet, um die komplexen Vorgänge des Ankaufs/Verkaufs von Investment-Immobilien für unsere Mandaten so einfach und profitabel wie möglich zu gestalten. Durch den Zusammenschluss von ca. 15 Immobilienprofis ist es uns möglich, auf völlig neuen und effizienteren Wegen zu arbeiten. So können sich zB. spezialisierte Makler nur auf eine Klasse von Immobilien fokussieren.

Was sind die Besonderheiten einer vertraulichen Vermarktung?

Bei einer vertraulichen Vermarktung können die Eigentümer völlig frei entscheiden, wie diskret ihre Immobilie vermarktet werden soll. So ist es zum Beispiel möglich, dass die Immobilie zuerst einmal nur unseren vorgemerkten Suchkunden präsentiert wird, ohne dass das Objekt auf Online-Immobilienbörsen öffentlich ausgestellt wird. Zudem ist es auch möglich, wenn man dennoch die Veröffentlichung auf Immobilienportalen bevorzugt, bei diesen keine Bilder der Immobilie anzugeben. Auf diese Weise kann man von der enormen Reichweite solcher Portale profitieren, aber dennoch diskret vorgehen.