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5 Tipps für die Preisfindung beim Immobilienverkauf

Wer sich für den Verkauf einer Immobilie entscheidet, dem stellen sich eine ganze Reihe von Fragen. Vorne weg steht die nach dem Preis, den man für die Immobilie erzielen möchte. Selbstverständlich möchte man ein sehr gutes Budget erreichen. Andererseits will man auch nicht zu hoch greifen, schließlich soll sich ja auch jemand finden, der in einem angemessenen Zeitraum das gute Stück kauft. In der Immobilienbranche gibt es einige Parameter, nach denen man die Preisfindung auf professioneller Ebene festlegen kann. 


1. Emotionen außen vor lassen

“Das ist doch logisch!”, denken Sie jetzt sicherlich. Ist es auch und dennoch sind Emotionen nicht immer einfach abzuschalten. Gerade wenn an Wohnungen, Häusern oder Grundstücken Erinnerungen hängen oder sie sogar aus der Hand der eigenen Familie stammen. Versuchen Sie sich von Fakten leiten zu lassen, ansonsten wird der Immobilienverkauf zum Drahtseilakt.


2. Den Wunschpreis auf Eis legen

Wer im Zuge eines geplanten Immobilienverkaufs mit der Recherche beginnt, dem formt sich früher oder später oft eine Zahl im Kopf, die man einfach gerne für das Objekt bekommen würde – der Wunschpreis. Hat dieser sich erst einmal manifestiert, wird es gefährlich. Der Verkäufer wird unflexibel, dabei muss die geforderte Preisspanne von Anfang an sitzen. Wer zu niedrig ansetzt, bekommt zu viele Angebote. Das wiederum kostet Zeit und erzielt nicht den bestmöglichen Preis. Mindestens ebenso schlimm ist aber ein Ladenhüter. Wird eine Immobilie in den ersten vier bis sechs Monaten nicht verkauft, schwinden die Chancen – oder der Preis. Der Wunschpreis sollte also nicht zu eng gefasst sein und als Verkäufer sollte man flexibel bleiben, aber auch nicht unter Wert verkaufen. Daher kommen wir schon zum nächsten Punkt!


3. Ein Wertgutachten erstellen lassen

Als Laie sollte man bei einem Verkaufswunsch zumindest ein Wertgutachten von einem professionellen Sachverständigen anfertigen lassen. Zwar könnte man die örtlichen Quadratmeterpreise für vergleichbare Immobilien in Relation setzen und sich auf Marktberichte stützen, aber das ergibt wenn überhaupt lediglich einen Referenzwert.

Wichtig in diesem Zusammenhang: Ein Gutachten ist erst dann aussagekräftig, wenn der Gutachter sich die Immobilie vor Ort selbst angesehen hat. Über das Telefon lassen sich in diesem Fall keine Prognosen erstellen und z.B. keine Aussagen zur Bausubstanz treffen. Besondere Vorsicht ist bei Online-Tools zur Preisfindung geboten.


4. Den Verkehrswert und Beleihungswert der Bank kennen

Wer einen Kredit für eine Immobilie aufnimmt, dann wird sie dadurch von der Bank “beliehen”. Sie dient dem Kreditinstitut also als Sicherheit, falls eine Tilgung nicht mehr möglich ist. Dafür berechnet die Bank den Beleihungswert, der im Grunde den Betrag darstellt, der jederzeit für das Objekt erzielt werden könnte. Für eine konkrete Ermittlung gibt es mehrere Verfahren, eine stark vereinfachte Formel besagt dabei: Der Verkehrswert abzüglich einer Sicherheitsleistung ergibt den Beleihungswert.

Der Verkehrswert ist dabei der aktuelle Wert einer Immobilie. In ihn fließen nicht nur Faktoren wie Lage, Ausstattung und Zustand des Objektes ein, sondern auch aktuelle Marktschwankungen. Der Beleihungswert muss aber so lange Bestand haben wie die Kreditlaufzeit – dabei kann es sich schon mal um mehrere Jahrzehnte handeln. Daher wird für die Sicherheitsleistung in der Regel ein Wert zwischen zehn und 30 Prozent vom Verkehrswert abgezogen. Für die Bank dienen diese Werte auf den ersten Blick zwar “nur” der Kreditsicherheit, aber auch als Verkäufer profitiert man von einem abgesteckten Rahmen bei der Preisfindung.


5. Sich für einen Makler entscheiden

Zunächst erhofft man sich von einem privaten Immobilienverkauf, dass man ohne große Zusatzkosten möglichst unkompliziert und schnell das Objekt veräußern kann. Das kann allerdings gehörig schief gehen. Ja, ein Makler kostet Geld. Aber ein Makler nimmt Ihnen jede Menge unschöner Aufgaben ab, ob Besichtigungen, die Sortierung von Kaufangeboten oder die rechtliche Abwicklung des Verkaufs. Ein Makler kann durch seine Expertise auch einen besseren Preis für den Verkauf erzielen und dadurch zumindest einen Teil der Provision wieder hereinholen. Obendrauf haben Sie jemanden, der eine Checkliste aller Eventualitäten parat hat: Welche Steuern fallen beim Verkauf an? Muss die sogenannte “Spekulationssteuer” ans Finanzamt abgeführt werden? Wie hoch werden die Notarkosten in etwa ausfallen?


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