Mieterhöhungen sind oftmals ein heikles Thema – und können sogar in Streit ausarten. Natürlich ist eine Erhöhung keine schöne Sache für den Mieter. Auf der anderen Seite sind es in den meisten Fällen gestiegene Kosten oder eine Sanierung, die der Vermieter einkalkulieren muss. Damit Sie das Thema mit Ihren Mietern möglichst in beiderseitigem Einverständnis lösen können, haben wir eine Reihe von Tipps und wichtige Informationen rund um das Thema Mieterhöhung zusammengestellt.
Eine schriftliche Ankündigung mit Begründung ist Pflicht
Grundsätzlich ist die Erhöhung der Miete in gewissen Zeiträumen und mit einer entsprechenden Begründung am freien Markt zulässig. Anders sieht es bei Sozialwohnungen aus. Um eine Mieterhöhung durchsetzen zu können, muss der Vermieter den Mieter schriftlich über den Sachverhalt informieren. Das allein reicht jedoch noch nicht, denn auch eine Begründung für die Mieterhöhung muss angegeben werden. Dafür gibt es eine Reihe von Möglichkeiten, dazu gehören:
- die Höhe des regionalen Mietspiegels
- ein Gutachten eines befugten Sachverständigen
- drei weitere, vergleichbare Wohnungen, die bereits eine höhere Miete bezahlen
Existiert am entsprechenden Wohnort ein sogenannter „qualifizierter Mietspiegel“, so ist der Vermieter verpflichtet auf diese Daten zurückzugreifen oder diese, zusätzlich zur alternativen Begründung, zumindest zu benennen.
Zustimmung des Mieters erforderlich
Möchte der Vermieter den Mietpreis aufgrund der ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, also auf ein Level, das für vergleichbare Wohnungen in der Mietregion bezahlt wird, so muss der Mieter dieser Erhöhung zunächst zustimmen. Der Mieter ist allerdings dazu verpflichtet zuzustimmen, wenn der Vermieter alle Richtlinien und Formalia einhält. Diese Zustimmung kann der Vermieter wiederum sogar gerichtlich einfordern und das Geld für den verstrichenen Zeitraum nachberechnen. Der Vermieter hat dabei folgende Begrifflichkeiten zu kennen und zu beachten:
- Die Kappungsgrenze: Hierbei handelt es sich um einen Prozentsatz, der den Anstieg der Miete im Zeitverlauf beschränkt. Im Klartext bedeutet dies, dass die Miete nicht auf einmal stark angehoben werden darf. In der Regel handelt es sich um maximal 20 Prozent in einem Zeitraum von drei Jahren. In Städten, in denen ein besonderer Wohnraummangel herrscht, kann die Kappungsgrenze bei 15 Prozent innerhalb von drei Jahren liegen.
- Die Jahressperrfrist: Diese besagt, dass die Miete frühestens 12 Monate nach dem Einzug in die Wohnung oder der letzten Mieterhöhung erneut angehoben werden kann. Da dem Mieter eine dreimonatige Frist zur Zustimmung gewährt werden muss, ist ein Zeitraum von mindestens 15 Monaten zwischen zwei Mieterhöhungen erforderlich.
Mieterhöhungen vom Juristen absichern lassen
Die Grundlage der Mieterhöhung muss bei geforderten Erhöhungen immer im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ein wichtiger Punkt ist zudem, dass alle im Mietvertrag stehenden Personen über die Mieterhöhung in Kenntnis gesetzt werden. Das klingt zwar logisch, aber beispielsweise bei einem Pärchen könnte man das schnell vergessen. Bereits dieser formale Fehler macht die Forderung der Mieterhöhung unwirksam.
Grundsätzlich sei allen Vermietern dazu geraten, eine Mieterhöhung sorgfältig anzugehen. Rechtliche Vorschriften und der formale Ablauf müssen unter allen Umständen eingehalten werden, da der Mieter die Erhöhung ansonsten ablehnen und das Geld zurückfordern kann. Eine allgemeine Beratung oder spezielle Einzelfallprüfung durch einen Anwalt oder einer sachkundigen Interessengemeinschaft sind in jedem Fall anzuraten.
Mieterhöhung nach Modernisierungen
Ein umfangreiches Thema für sich ist die Zulässigkeit von Mieterhöhungen, wenn der Vermieter in den Wohnraum investiert. Wird eine Wohnung durch Modernisierungen lebenswerter, so ist eine Erhöhung der Miete grundsätzlich rechtmäßig. Eine Erhöhung der Wohnqualität entsteht beispielsweise durch die Steigerung der Energieeffizienz. Allerdings gilt es hier, die Interessen der Mieter anzuerkennen und eine Reihe von Regeln zu beachten.
- Modernisierungen müssen unter Einhaltung gewisser Fristen und unter Angabe der voraussichtlichen Mietsteigerung angekündigt werden.
- Erneuerungen, die unter das Thema „Luxuriösitäten“ fallen, dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden.
- Die Jahresmiete darf im höchsten Fall um acht Prozent der Kosten für die Arbeiten angehoben werden.
- Innerhalb eines Zeitraums von sechs Jahren darf die monatliche Miete um maximal drei Euro pro Quadratmeter steigen.
- Die Kosten von Reparaturmaßnahmen darf der Vermieter nicht immer als Mieterhöhung umlegen, da die Instandhaltung von Immobilien gesetzlich festgelegt ist.
Ferner gibt es noch eine Reihe weiterer Formalien, die im Einzelfall betrachtet werden müssen.
Sonderformen Staffelmiete und Indexmiete
Es gibt einige Formen von Mietverträgen, die eine nachträgliche Mieterhöhung nicht möglich machen oder nur unter gewissen Voraussetzungen. Darunter fallen etwa Staffelmietverträge, die bereits vorab Erhöhungen zu gewissen Zeiten festlegen. Bei Indexmietverträgen richtet sich die Steigerung der Miete nach dem Verbraucherpreisindex. Dieser wird einmal im Jahr vom Statistischen Bundesamt berechnet. Eine Besonderheit dieser Mietform ist, dass diese in beide Richtungen eingehalten werden muss. Dementsprechend sinken die Mietpreise, wenn der Verbraucherpreisindex sinkt.
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