Leistbare Mieten entfachen vor allem in Großstädten regelmäßig hitzige Diskussionen. Allen voran der “Mietendeckel” in Berlin spaltete die Experten, aber auch Mieter und Vermieter. Das Thema ist sicherlich kein einfaches, denn während leistbarer Wohnraum ein hohes Gut für den Menschen darstellt, müssen auch die Interessen von Vermietern, Anlegern und Investoren beachtet werden.
Schließlich geht die Investition in Immobilien mit einem gewissen Risiko einher, Bestandsimmobilien wollen in Schuss gehalten werden und der Bereich Neubauten unterliegt, z.B. durch die aktuelle Verknappung am Baustoffmarkt, ständigen Veränderungen. Eine Möglichkeit, um alle Interessen unter einen Hut zu bringen, ist die Orientierung am Mietspiegel. Was das es damit auf sich hat, fassen wir in aller Kürze zusammen.
Was genau ist der Mietspiegel?
Im Bereich des privaten Wohnungsbaus dient der Mietspiegel in Deutschland zur Erhebung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dieser ist im §588 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt.
Grundsätzlich handelt es sich beim Mietspiegel laut Definition des BGB §588 um “eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.” Allerdings ist die Berechnung des Mietspiegels bis dato nicht flächendeckend verpflichtend, sondern nur dort, wo ein Bedarf besteht. Dies dürfte sich in naher Zukunft allerdings ändern.
Was muss bei Mieterhöhungen bedacht werden?
Ein Vermieter darf den Mietzins unter Einbeziehung von verschiedenen Faktoren, wie z.B. Lage, Größe, Ausstattung, Baujahr und energetischer Zustand, grundsätzlich erhöhen. Diese sind durch den Mietspiegel berücksichtigt. Aktuell werden für die Berechnung der Vergleichsmiete die Daten von Mietverträgen aus den letzten vier Jahren herangezogen. Eine Erhöhung muss schriftlich erläutert werden und darf keinesfalls beliebig oft passieren – maximal einmal pro Jahr.
Innerhalb von drei Jahren darf eine Mieterhöhung maximal 20 Prozent betragen. Von dieser sogenannten Kappungsgrenze gibt es allerdings auch Ausnahmen, z.B. bei einer Modernisierung des Wohnraums. Ist die Mieterhöhung zulässig, muss der Mieter dem schriftlichen Antrag grundsätzlich innerhalb von zwei Monaten ebenso in schriftlicher Form zustimmen, ansonsten kann der Vermieter die Zustimmung einklagen.
Was ist ein einfacher Mietspiegel?
In Deutschland wird zwischen zwei Arten von Mietspiegeln unterschieden. Beim einfachen Mietspiegel stellt die Gemeinde oder deren Vertreter einen Bericht über die ortsüblichen Mieten zur Verfügung. Dieser sollte im Sinne der Dynamisierung des Marktes in einem Abstand von zwei Jahren aktualisiert werden.
Was ist der qualifizierte Mietspiegel?
Einem qualifizierten Mietspiegel liegen wissenschaftliche Erkenntnisse zugrunde. Er wurde von der Kommune oder deren Vertretern anerkannt und muss alle zwei Jahre angepasst sowie alle vier Jahre neu erstellt werden. Als Grundlage dienen dafür z.B. die Erhebungen des Statistischen Bundesamts.
Die Sachlage bei Neuvermietungen
Wird eine Wohnung neu vermietet, so muss der Mietspiegel nicht als Grundlage für die Festlegung herangezogen werden. Dem zu Grunde wiederum liegt das Gesetz der Mietpreisbremse für rund 370 Kommunen in Deutschland. Diese besagt, dass der Mietzins bis zu zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf – allerdings gibt es auch hier Ausnahmen von der Regel.
Wo gilt ein Mietspiegel?
München, Frankfurt, Stuttgart, Berlin, Freiburg: die Mieten in Deutschlands Städten steigen kontinuierlich an. Der jeweilige Mietspiegel soll diese Entwicklung zumindest ausbremsen – aber wo gilt er eigentlich? Um als bindendes Instrument in der Mietpreisfestlegung zu gelten, muss eine Stadt bzw. eine Gemeinde über einen qualifizierten Mietspiegel verfügen. Laut dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) existierten im Jahr 2020 460 Mietspiegel, davon waren 264 qualifiziert.
Aktuelle Entwicklungen zum Thema Mietspiegel
Mit der kürzlich angelobten Ampel-Koalition rückt der Mietspiegel wieder in den Vordergrund. Obwohl dieser keine Neuheit am Markt darstellt, soll er laut dem Koalitionsvertrag per Gesetz zum Einsatz kommen, um unverhältnismäßigen Mieterhöhungen eine Absage zu erteilen. Zumindest bei Städten mit einer Größe von über 100.000 Einwohnern. Dieser soll dann anhand der Verträge der letzten sieben Jahre für die einzelnen Städte und Regionen berechnet werden und zusammen mit einer maximalen Mieterhöhung von elf Prozent innerhalb von drei Jahren, die Preisentwicklung bremsen.
Alle Angaben ohne Gewähr.
Quellen:
Bundesministerium der Justiz vom 9. Februar 2022: Evaluierung der Mietpreisbremse
Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat vom 9. Februar 2022: Mieten
MieterEngel vom 9. Februar 2022: § 558 BGB – Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete
haufe.de vom 9. Februar 2022: Mietspiegel
Handelsblatt vom 9. Februar 2022: In diesen Städten sind die Mieten pro Quadratmeter am höchsten
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung vom 9. Februar 2022: Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln
