Der Wohnungsmarkt in Erfurt ist weiterhin von hoher Nachfrage bei begrenztem Angebot geprägt – steigende Mieten bleiben somit das Grundrauschen des Marktes. Der neu verabschiedete Mietspiegel schafft hier Verlässlichkeit, denn er gilt vom 1. Juli 2025 bis 30. Juni 2027. Im Folgenden finden Sie alle wesentlichen Fakten, Methodiken und Handlungsempfehlungen auf Basis des offiziellen Dokuments – keine Interpretation, sondern reine Originaldaten.
Warum ist der Mietspiegel so wichtig?
Der Erfurter Mietspiegel ist ein zentrales Instrument, um Mietpreisvereinbarungen transparent zu gestalten und außergerichtliche Einigungen zu erleichtern. Vermieter dürfen Mieterhöhungen nur dann verlangen, wenn sie die Vergleichsmiete mit zulässigen Begründungsmitteln – insbesondere dem Mietspiegel – untermauern
Wie wurden die Marktdaten erfasst?
Die Methodik des Erfurter Mietspiegels 2025–2027 basiert auf einer systematischen Auswertung von Mietverträgen, die zwischen dem 1. Januar 2019 und dem 31. Dezember 2024 abgeschlossen wurden. Berücksichtigt wurden dabei ausschließlich Mietverhältnisse, die den Kriterien des § 558 BGB entsprechen – das heißt, sie mussten unter vergleichbaren Bedingungen zustande gekommen sein und die ortsübliche Miete widerspiegeln.
Um Verzerrungen durch Ausreißer zu vermeiden, wird das sogenannte 5/7-Spannenverfahren angewendet: Dabei werden aus der Gesamtheit aller erhobenen Mietpreise jeweils das unterste und oberste Siebtel entfernt. So fließen nur die mittleren fünf Siebtel in die Berechnung der Mietpreisspannen ein – besonders niedrige oder überhöhte Einzelwerte werden systematisch ausgeschlossen.
Darüber hinaus erfolgt eine differenzierte Segmentierung der Wohnungen nach vier Kriterien: Baujahr, Größe, technische Ausstattung und – im Falle der Kategorie A Plus – nach zusätzlichen Komfortmerkmalen. Es gibt fünf Baualtersklassen, vier Wohnflächengruppen sowie vier Ausstattungsstufen. Diese detaillierte Gliederung sorgt dafür, dass für jede Wohnungsart eine realistische Vergleichsmiete ausgewiesen wird.
Ergänzend wurde eine Ausreißerprüfung durchgeführt, bei der auffällige Einzelwerte statistisch erkannt und aus dem Datenbestand entfernt wurden. Das erhöht die Verlässlichkeit und rechtliche Belastbarkeit der Ergebnisse.
Kriterien für die Einordnung in die Ausstattungskategorien A, B, C und A Plus
Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Erfurter Mietspiegel 2025 setzt eine präzise Zuordnung der Wohnung zu einer bestimmten Ausstattungskategorie voraus. Diese erfolgt anhand der technischen Merkmale und Komfortausstattung. Unterschieden wird dabei zwischen den Kategorien A, B, C und – mit zusätzlicher Komfortausstattung – A Plus.
Einordnung in Kategorie A, B oder C
Grundlage der Einstufung bilden sieben technische Grundkriterien, die den allgemeinen Wohnstandard betreffen. Dazu gehören unter anderem die Ausstattung von Bad und Küche, die Art der Heizung, Fensterqualität, Installationen, Wärmedämmung und Sicherheitsmerkmale. Je nach Anzahl der erfüllten Kriterien erfolgt die Zuordnung:
- Kategorie A: mind. 6 von 7 Kriterien erfüllt – zwingend darunter Heizung und Fenster
- Kategorie B: 3 bis 5 Kriterien erfüllt
- Kategorie C: weniger als 3 Kriterien erfüllt
Die sieben Kriterien im Überblick:
- Bad/Dusche:
- Zeitgemäße Sanitärausstattung mit Standard ab dem 03.10.1990
- Warmwasserversorgung mit Zirkulation
- Entlüftung bei fensterlosen Bädern
- Küche:
- Warmwasser- und Elektroanschlüsse nach zeitgemäßem Standard
- Entlüftung bei fensterlosen Küchen
- Fenster:
- Isolierverglasung oder gleichwertiger Standard, eingebaut nach dem 03.10.1990
- Heizung:
- Regulierbar und messbar
- Zentral-, Etagen- oder Fernwärmeheizung bzw. andere energieeffiziente Systeme
- Installationen (Elektro, Gas, Wasser, Sanitär):
- Elektrik nach DIN-Standard, inkl. Sicherungskasten
- Anschluss für Waschmaschine
- Kaltwasserzähler
- Telekommunikationsanschluss
- Wärmedämmung:
- gemäß den bei Bau oder Modernisierung geltenden Vorschriften
- Sicherheit:
- Einbruchshemmende Haus- und Wohnungstüren
- ggf. Terrassen- und Balkontüren im Erdgeschoss
- Brandschutz nach aktueller Vorschriftanlage_1_-_mietspiegel_…
A Plus: Die Komfortklasse
Zusätzlich zur technischen Grundausstattung (Kategorie A) kann eine Wohnung auch die höhere Kategorie A Plus erreichen – vorausgesetzt, sie verfügt über eine bestimmte Anzahl zusätzlicher Komfortmerkmale:
- Bei 3-Raumwohnungen oder kleiner müssen mindestens 6 von 9 Kriterien erfüllt sein.
- Bei 4-Raumwohnungen oder größer sind mindestens 7 von 9 Komfortmerkmale notwendig.
Wichtige Neuerungen im Mietspiegel 2025: Längere Datenbasis, bestehende Grenzen
Mit dem Mietspiegel 2025 hat die Stadt Erfurt eine zentrale methodische Änderung vorgenommen: Der Betrachtungszeitraum für die Erhebung der Vergleichsmieten wurde von bisher vier auf sechs Jahre verlängert. Das bedeutet konkret, dass nun alle einschlägigen Mietverträge aus dem Zeitraum 01.01.2019 bis 31.12.2024 in die Berechnung eingeflossen sind.
Diese Ausweitung der Datenbasis dient nicht nur der besseren Abbildung langfristiger Marktentwicklungen, sondern trägt auch zur Glättung extremer Preisschwankungen bei. So können sich Vermieter und Mieter auf ein noch stabileres und ausgewogeneres Preisgefüge verlassen. Des weiteren wurden die Mietspannenangaben nach oben korrigiert. (siehe Mietspiegel-Tabelle 2025 der Stadt Erfurt)
Unverändert fortgeführt werden zwei wichtige mietrechtliche Schutzmechanismen:
- Die Mietpreisbremse bleibt bis 31. Dezember 2025 in Kraft. Sie begrenzt den Mietpreis bei einer Neuvermietung auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, sofern keine Ausnahmen greifen (z. B. bei umfassend modernisierten Wohnungen)
- Auch die Kappungsgrenze gilt weiter: Demnach darf die Miete bei bestehenden Verträgen innerhalb von drei Jahren um maximal 15 % steigen – unabhängig von zwischenzeitlichen Modernisierungen oder Indexmietanpassungen. Diese Regelung ist aktuell bis 30. September 2029 wirksam.
Voraussetzungen für ein rechtmäßiges Mieterhöhungsverlangen
Wer als Vermieter eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete durchsetzen möchte, muss bestimmte gesetzliche Voraussetzungen beachten. Diese sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 558 BGB) geregelt und im Mietspiegel nochmals klar zusammengefasst:
- Ruhefrist: Die aktuelle Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein. Eine Erhöhung ist frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung zulässiganlage_1_-_mietspiegel_….
- Vergleichsmiete: Die verlangte neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel nicht überschreiten. Das bedeutet: Sie muss sich innerhalb der für das konkrete Tabellenfeld ausgewiesenen Spanne bewegen – unter Berücksichtigung der Ausstattung und Lage.
- Kappungsgrenze: Auch wenn die Vergleichsmiete rechnerisch höher liegt, darf der Mietzins innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren – mit Ausnahme von Erhöhungen nach §§ 559 und 560 BGB (z. B. Modernisierung oder Betriebskostenanpassung) – nicht um mehr als 15 % steigen.
Diese drei Bedingungen sind kumulativ zu erfüllen. Liegt nur ein Punkt nicht vor, ist das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam – mit entsprechendem Risiko bei Ablehnung durch den Mieter oder gerichtlicher Prüfung. Umso wichtiger ist es, sich im Vorfeld sorgfältig mit den Tabellenwerten des Mietspiegels und der eigenen Wohnungsbewertung auseinanderzusetzen.
Fazit Erfurter Mietspiegel 2025
Der Mietspiegel 2025 – 2027 bietet eine robuste Datenbasis für Ihre Miet- und Investmentstrategien. Prüfen Sie sorgfältig, welche Baualter-, Größen- und Ausstattungsklasse Ihre Einheit erfüllt und nutzen Sie die Orientierungshilfen, um den marktgerechten Mietpreis innerhalb der Spanne festzulegen. Bei Fragen rund um Eingruppierung, Mieterhöhung oder Investitionspotenziale unterstützen wir Sie gern persönlich.
Den neuen Mietspiegel finden Sie auf der Website der Stadt Erfurt unter folgendem Link: https://www.erfurt.de/ef/de/leben/bauen/mietspiegel/index.html
