Verkehrswert
Der Verkehrswert ist einer der zentralen Begriffe in der Immobilienbewertung. Er dient als objektiver Maßstab für den aktuellen Marktwert einer Immobilie und ist besonders bei Kauf, Verkauf oder Beleihung von großer Bedeutung. In diesem Artikel erfahren Sie, was der Verkehrswert ist, wie er berechnet wird und warum er für Eigentümer, Käufer und Investoren wichtig ist.
Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert, auch als Marktwert bezeichnet, gibt den Preis an, der für eine Immobilie oder ein Grundstück im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Dabei wird davon ausgegangen, dass keine besonderen persönlichen Verhältnisse zwischen Käufer und Verkäufer bestehen und die Immobilie unter normalen Marktbedingungen angeboten wird.
Rechtliche Grundlage
Die gesetzliche Definition des Verkehrswerts findet sich in § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Dort heißt es, dass der Verkehrswert durch den Preis bestimmt wird, der zu einem bestimmten Zeitpunkt auf dem Markt erzielt werden kann.
Warum ist der Verkehrswert wichtig?
Der Verkehrswert spielt in zahlreichen Situationen eine entscheidende Rolle:
Immobilienkauf und -verkauf
Sowohl Käufer als auch Verkäufer orientieren sich am Verkehrswert, um einen fairen Preis zu ermitteln. Ein zu hoch angesetzter Preis kann Interessenten abschrecken, während ein zu niedriger Wert finanzielle Verluste bedeutet.
Finanzierung und Beleihung
Banken nutzen den Verkehrswert, um die Beleihungsgrenze zu bestimmen. Er ist eine zentrale Grundlage für die Kreditvergabe.
Erbschaft und Scheidung
Im Erbschafts- oder Scheidungsfall dient der Verkehrswert zur gerechten Aufteilung des Vermögens.
Wie wird der Verkehrswert berechnet?
Die Berechnung des Verkehrswerts erfolgt in der Regel durch einen Immobiliengutachter, der auf standardisierte Bewertungsverfahren zurückgreift. Zu den gängigsten Verfahren gehören:
1. Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders für Immobilien, deren Marktpreis leicht durch den Vergleich mit ähnlichen Objekten in der Region ermittelt werden kann, wie z. B. Eigentumswohnungen.
2. Ertragswertverfahren
Dieses Verfahren wird vor allem bei renditeorientierten Immobilien wie Mietobjekten angewendet. Der Verkehrswert ergibt sich hier aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen abzüglich der Bewirtschaftungskosten.
3. Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren findet bei Immobilien Anwendung, bei denen keine vergleichbaren Objekte oder Ertragswerte vorliegen, wie z. B. Einfamilienhäuser. Es basiert auf den Kosten für die Herstellung der Immobilie abzüglich der Wertminderung.
Faktoren, die den Verkehrswert beeinflussen
Der Verkehrswert einer Immobilie hängt von zahlreichen Faktoren ab, darunter:
- Lage: Die geografische und infrastrukturelle Lage einer Immobilie hat den größten Einfluss auf den Verkehrswert.
- Zustand: Der bauliche Zustand und die Ausstattung bestimmen maßgeblich den Wert.
- Marktlage: Angebot und Nachfrage wirken sich direkt auf den erzielbaren Preis aus.
- Größe und Nutzung: Wohnfläche, Grundstücksgröße und die Art der Nutzung sind weitere entscheidende Kriterien.
Beispiel: Verkehrswertberechnung in der Praxis
Angenommen, eine Eigentumswohnung in einer beliebten Großstadt wird verkauft. Ein Gutachter ermittelt den Verkehrswert anhand des Vergleichswertverfahrens und zieht ähnliche Wohnungen aus derselben Region heran. Die Analyse zeigt, dass der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 4.500 € liegt. Bei einer Wohnfläche von 80 m² ergibt sich ein Verkehrswert von 360.000 €.
Fazit: Der Verkehrswert als Richtwert für Immobilien
Der Verkehrswert ist ein unverzichtbarer Maßstab, um den realistischen Marktwert einer Immobilie zu bestimmen. Ob beim Kauf, Verkauf oder bei der Finanzierung – eine professionelle Bewertung sorgt für Transparenz und Sicherheit.
