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Der neue Koalitionsvertrag und die Auswirkungen auf Immobilien-Investoren

Eine Verlängerung der Mietpreisbremse, ein Ministerium für Bauen und Wohnen und die Diskussion rund um den energetischen Nutzen. Der Koalitionsvertrag von SPD, Grünen und FDP legt offen, was sich in absehbarer Zeit zum Thema Bauen, Wohnen und Investieren ändern wird. Wir fassen für Sie die für uns wichtigsten Aussagen für Immobilien-Investoren zusammen.


Auszug aus dem Kapitel Bauen und Wohnen

Bezahlbares Wohnen

Bauen und Wohnen soll zukünftig bezahlbar, klimaneutral, nachhaltig, barrierearm und innovativ sein. Finanzielle Unterstützungen des Bundes sollen fortgeführt und Mittel erhöht werden. Zeitnah wird mit steuerlicher Förderung und Investitionszulagen eine neue Wohngemeinnützigkeit auf den Weg gebracht. Ein Bau-Boom soll geschaffen werden, indem Investitionszulagen eingeführt und Wohngemeinnützigkeit steuerlich gefördert wird. Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) bekommt hier mehr Handlungsfreiheiten und kann künftig selbst Kredite aufnehmen um zu Bauen.

Ziel der Parteien ist, sich auf einen Kompromiss zu einigen, der sowohl Vermieter und Mieter besänftigt, der aber auch mit den Zielen der Klimapolitik zu vereinbaren ist. Die neue Regierung plant ein eigenes Bauministerium, welches unter anderem dafür sorgen soll, dass 400.000 neue Wohnungen pro Jahr gebaut werden, davon 100.000 öffentlich gefördert. Durch den Bau von Neubauten und der damit einhergehenden, stetigen Kostensteigerung wird die Schere zu Bestandsimmobilien immer größer. Schlussfolgernd steigt die Attraktivität von Bestandsimmobilien immer weiter an.


Klimaschutz im Gebäudebereich

Ab 2025 soll jede Heizung, die neu eingebaut wird auf der Basis von 65 Prozent erneuerbarer Energie betrieben werden. Ab 2024 sollen bei wesentlichen Ausbauten, Umbauten und Erweiterungen von Bestandsimmobilien die auszutauschenden Teile dem Standard Effizienzhaus 70 entsprechen müssen.

Ein anderer Anreiz für den Vermieter, mehr in Energieeffizienz zu investieren, ist der CO2 Preis. Dieser soll zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden. Dabei ist der Zustand des Objektes entscheidend. Zum 01. Juni 2022 will die Ampel-Koalition ein Stufenmodell nach Gebäudeenergieklassen einführen. Wenn dies nicht gelingt, sollen die Kosten ab dann geteilt werden.

Da sich nun die Richtlinien für Energieeffizienz weiterhin verschärfen und eingehalten werden müssen, wird die Aufbereitung von alten Immobilien zunehmend teurer. Es sollte also dringend darüber nachgedacht werden, wie in den nächsten Jahren energetisch saniert werden muss, um Kosten einkalkulieren zu können. Es gibt zwar keinen grundlegenden Sanierungszwang, welcher vor Abschluss der Koalitionsverträgen eine von vielen Ängsten der Investoren war, dennoch wird es zahlreiche Auflagen geben, welche energetische Sanierungsmaßnahmen unabkömmlich machen.

Bei der Einführung des Modells der Teilwarmmiete, soll der Vermieter eine Grundversorgung für Heizkosten anbieten, welche bereits in der Miete inkludiert ist. Somit kann der Vermieter seine Immobilie energetisch sanieren und profitiert davon nachhaltig, da die Modernisierungsumlage in der Teilwarmmiete für energetische Sanierungen enthalten ist. Aktuell können diese 8 Prozent der Modernisierungsmaßnahmen auf den Mieter umgelegt werden.


Mieterschutz

Bisherige Mieterschutzregelungen sollen beibehalten und verlängert werden. Derzeit beträgt die abgesenkte Kappungsgrenze 15 Prozent und die reguläre Kappungsgrenze 20 Prozent. Durch die Mieterschutzregelungen soll die Kappungsgrenze in angespannten Wohnungsmärkten in drei Jahren auf 11 Prozent abgesenkt werden. Darüber hinaus soll die Mietpreisbremse bis zum Jahr 2029 verlängert werden.


Erwerb von Wohneigentum unterstützen

Durch die Senkung der Hürden im Eigentumserwerb durch eigenkapitalersetzende Darlehen soll es künftig mehr Menschen in Deutschland ermöglicht werden, im selbst genutzten Eigentum zu leben. Mit Tilgungszuschüssen und Zinsverbilligungen sollen Schwellenhaushalte langfristig beim Erwerb des Eigentums unterstützt werden. Den Ländern soll künftig eine flexiblere Gestaltung der Grunderwerbssteuer ermöglicht werden, um den Kauf des selbst genutzten Wohneigentums zu erleichtern. Um dies zu finanzieren, sollen steuerliche Schlupflöcher beim Immobilienerwerb von Konzernen geschlossen werden.


Kein Bargeld mehr beim Immobilienkauf

Ein Versteuerungsnachweis soll für gewerbliche und private Immobilienkäufer aus dem Ausland eingeführt werden, wenn diese eine Immobilie in Deutschland erwerben. Außerdem soll es künftig verboten sein, Immobilien mit Bargeld zu kaufen.


Senkung der Baukosten

Um altersgerechtes Wohnen und Barrierebau zu stärken, will die Regierung die Mittel für das KfW-Programm aufstocken. Durch serielles Bauen soll die Digitalisierung, Entbürokratisierung und Standardisierung die Kosten für den Wohnungsbau senken. Von 2% auf 3% soll sich die lineare Abschreibung für den Neubau von Wohnungen erhöhen.


Außerdem:

  • Künftig sollen die letzten 7 Jahre der Mietverträge in den Mietspiegel einfließen. Wenn eine Stadt mehr als 100.000 Einwohner hat, soll der qualifizierte Mietspiegel verpflichtend werden.
  • Nebenkostenabrechnungen sollen transparenter gestaltet werden.
  • Serielles Sanieren soll vorangetrieben und hierzu das Förderprogramm fortgeführt und innerhalb der BEG ausgeweitet werden.
  • Der Gebäudeenergieausweis soll vereinfacht und digitalisiert werden.
  • Die Erstellung eines digitalen Gebäudeenergiekatasters soll nun geprüft werden.
  • Das Wohngeld soll gestärkt werden, kurzfristig ist ein einmalig erhöhter Heizkostenzuschuss geplant.


Alle Angaben ohne Gewähr.

Quellen:
energiezukunft vom 14. Dezember 2021: Ampel-Koalitionsvertrag: Der Bausektor bekommt sein eigenes Ministerium
SPD vom 14. Dezember 2021: Koalitionsvertrag 2021 – 2025

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